Home

1. Bouwgeschillen

Geschillen inzake bouw of verbouwingen verschillen fundamenteel van deze uit andere sectoren:

• Men heeft dikwijls te maken met drie partijen: de bouwheer, de architect en de aannemer.
• Meer dan in andere sectoren zien we een doorgedreven gebruik van onderaannemers die op hun beurt ook onderaannemers hebben, enz.
• Het voorwerp is uiterst geschikt om steeds technische gebreken (uit) te vinden. Er zijn dus duidelijk technische en ook fictief technische geschillen.
• Het onderscheid tussen middelen- en resultaatverbintenis.
  
  De aannemingscontracten voor de staat zijn steeds volgens een resultaatverbintenis. Een bouw wordt dan slecht goedgekeurd indien de aannemer aantoont dat het resultaat conform de bestelling is.
  
  Bij een middelenverbintenis is de aannemer slechts gehouden te bewijzen dat hij alles in het werk heeft gesteld om het resultaat te kunnen bereiken.
• De tienjarige aansprakelijkheid.
  
  De tienjarige aansprakelijkheid is kenmerkend voor de bouw. Dit betekent ook dat gedurende 10 jaar de kans voor geschillen blijft bestaan. Een aannemingscontract is dus pas volledig uitgedoofd na die periode.

Om verrassingen te vermijden wordt dikwijls in de aannemingscontracten naast de arbitrageclausule volgende tekst toegevoegd:

De partijen verbinden zich ertoe dezelfde arbitrageclausule zoals bepaald in huidige overeenkomst aan te gaan met al hun leveranciers en/of onderaannemers. Elk verzuim aan deze verplichting geeft aan de benadeelde partij recht op schadevergoeding.

Ook complexe dossiers kunnen in arbitrage.
Voorbeeld:
Interconstruct Ltd. te Antwerpen (Belgische filiaal van een Londense onderneming) bouwt voor hun Duitse klant een commercieel complex in Nederland met een Maltese bankwaarborg. Het contract werd in het Frans opgesteld. Plotseling zijn de betalingen gestopt.
Het voordeel is dat in arbitrage de complexiteit voortvloeit uit het dossier zelf en niet uit de procedure. Daarom kunnen dergelijke zaken ook vlot beslecht worden.

Statistieken:

2. Vastgoed

De vastgoedgeschillen zijn te herleiden tot vier groepen.

1. De vastgoedmakelaar

Hier hebben we meestal te maken met de uitvoering van het mandaat. Partijen vergeten hun contractuele verplichtingen en het exclusieve karakter van de meeste makelaarsmandaten. Een dienst of advies wordt soms achteraf betwist om een korting te verkrijgen.

België > KB 12-01-2007

2. De relatie koper - verkoper

In België is en een compromis een volwaardige verkoopsakte. Meestal zal de koper het compromis ondertekenen met opschortende waarwaarde dat hij een financiering bekomt. Dit bevrijdt het pand om aan een andere koper te bieden indien de eerste geen financiering bekomt. De koper kan echter van slechte wil zijn of tijdelijk spoorloos zijn. In dit geval is de nietigheid of verbreking met schadeloosstelling enkel mogelijk door de (scheids-)rechter.

3. De syndicus (mede-eigenaars)

Kosten of voorschotten zijn soms moeilijk te innen door de syndicus. De syndicus vordert in naam van de vereniging van mede-eigenaars en moet dus waakzaam zijn voor de kosten die hij/zij veroorzaakt bij de invordering. Het gaat dikwijls om kleine bedragen.

4. De relatie huurder - verhuurder

Als de verhuurder zijn huur niet betaalt of indien er onenigheid is inzake de uit te voeren werken kan een klassieke procedure lang aanslepen.

- handelshuur of privéhuur (niet als hoofdverbrijf)
Hier kan de klassieke arbitrageclausule gebruikt worden in de huurcontracten. De Standaard Dispute Rules zijn voldoende.

- huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats
In bepaalde landen kunnen niet alle huurgeschillen inzake hoofdverblijfplaats via arbitrage beslecht worden. Voorbeeld: aanpassing van de huurprijs, invordering van achterstallige huur en uitdrijving. De nabijheidsrechter (vrederechter) is in die gevallen bevoegd.

5. De relatie eigenaar - kadaster

Bij het bepalen van een kadastrale waarde kan de burger een arbitrage aanvragen als hij meent dat een neutrale derde hierover moet beoordelen. De erkenning van arbitrage voor kadastrale geschillen tussen burger en staat is bij wet geregeld.
België > Kadastrale arbitrage

Statistieken: